Članak se bavi problematikom legalizacije neformalnih objekata u Crnoj Gori, novim Zakonom čija se primjena očekuje i samim postupkom legalizacije.
Shodno stvarnom stanju sa nepokretnostima u Crnoj Gori i potrebama crnogorskog društva, Skupština Republike Crne Gore je usvojila u avgustu Zakon o regulizaciji neformalnih objekata. Iako je Zakon stvorio mnoge polemike u javnosti, zadobio medijsku pažnju, stupio je na snagu u avgustu prethodne godine a planirana je bila primjena od 1. marta tekuće godine, no do upotrebe istog u praksi do dana današnjeg nije ni došlo. Razlozi su brojni ali i kontradiktornost i nedorečenost Zakona, u mnogome su odredili njegovu sudbinu.
Neformalnim objektom smatra se stambeni, poslovni i poslovno-stambeni objekat, odnosno rekonstruisani dio postojećeg objekta na kojem su izvedeni grubi konstruktivni građevinski radovi najmanje jedne etaže, koji je izgrađen bez građevinske dozvole, odnosno suprotno građevinskoj dozvoli.[1] U praksi radi se o nelegalno sagrađenom stambenom, poslovnom ili poslovno – stambenom objekatu. Nelogičnost se tiče kolizije u odnosu na pravila o uknjižbi nepokretnosti u javni registar nekretninama, državnom premjeru i katastru[2] pa se postavlja pitanje da li je svaki objekat za koji nije prethodno dobijena građevinska dozvola a usvojenim DUP-om[3] je predviđeno da se urbanističkoj parceli i zemljištu druge namjene[4] dozvoljava se dogradnja već sagrađenog objekta koji nije upisan u listu nepokretnosti vlasnika istog ili je upisan kao zabilježba u “G” listu lista nepokretnosti imaoca prava svojine na konkretnom objektu.
Uprava za nekretnine ne daje odgovore na ova pitanja a kakvo je stanje u opštinski katastrima posebno na Primorju, svjedoče i sudovi koji oko 70 % parničnih postupaka čine svojinsko pravni sporovi, tužbe utvrđivanja prava svojine ili zaštite iste.
Zakon o neregularizaciji neformalnih objekata bi trebao prestavljati zaštitu zakonitosti za sve savjesne graditelje i vlasnike nekretnina, ali i stimulans za strane investitore koji su veliki kapital uložili u izgradnju objekata, ali shodno postojećim pravnim pravilima i propisima nisu bili u mogućnosti da se na zakoniti način uknjiže i budu savjesni imaoci prava svojine na izgrađenom objektu.
Činjenica neregulisanosti i bezakonja povodom neformalnih objekata kako se ističe u Zakonu, govori i veliki broj prekinutih ili obustavljenih postupaka uknjižbe. O potrebi za regulisanjem iste materije svjedoči i osnivanje i postojanje velikog broja geodetskih agencija.
Radi se o osvjetljivoj temi, a interes svih i same Vlade Crne Gore, nadležnog Ministarstva turizma i održivog razvoja ali i opštinskih organa je da se legalizuje što veći broj objekata ali i da se na ovaj način uveća i uravnoteži Budžet Države Crne Gore.
Zakon predviđa poseban postupak regulazacije. Postupak se pokreće podnošenjem zahtjeva za legalizaciju neformalnog objekta. Pravilnikom o primjeni Zakona koji bi trebalo da donese nadležno Ministarstvo predvidjeće se forma zahtjeva i bliži uslovi/nadležnost za odlučivanje o zahtjevu. Zahtjev može podnjeti vlasnik, suvlasnik, etažni vlasnik ili naslijednik neformalnog objekta.[5] Takođe se navodi će nadležni opštinski organi organi dužni u roku od 15 dana od dana prijema zahtjeva obavjestiti nadležni inspekcijski organ za uklanjanje objekata.[6] Propisana je dokumentacija koja se podnesi uz zahtjev za legalizaciju. Pa je potrebno dostaviti dokaz o pravu svojine ili drugom pravu na zemljištu i objektu. To je odgovarajući list nepokretnosti ili druge evidencije nepokretnosti. Za objekte osnovnog stanovanja dostavljaju se i podaci o broju članova porodičnog domaćinstva, o prebivalištu u mjestu u kojem je izgrađen neformalni objekat i da vlasnik i članovi porodičnog domaćinstva ne posjeduju drugi stambeni objekat, odnosno stambenu jedinicu na teritoriji Crne Gore.[7]
Nadležni opštinski organ odnosno Ministarstvo dužni su da obrazuju komisiju koja se sastoji od predsjednika i 2 člana kojima se određuju zamjenici. Komisija ima obaveze da izađe na lice mjesta, uvidi stanje na terenu ali i da odredi naknadu za legalizaciju. Naknade će se obračunavati prema naknadi za komunalno opremanje građevinskog zemljišta odnosno ono što je inovacija Zakona u tome je što će naknada iznositi 20% od utvrđene naknade za komunalno opremanje građevinskog zemljišta. Novina je i ispitivanje statičke i seizmičke stabilnosti neformalnog objekta do 500 m2 koje vrši ovlašćeno privredno društvo ili preduzetnik ili pravno lice za izradu tehničke dokumentacije odnosno za građenje objekta.
Rok za odlučivanju o zahtjevu je 20 dana od dana dostavljanja svih potrebnih dokumenata. Nakon donošenja pozitivnog Rješenja, nadležni organ će dostaviti Upravi za nekretnine područnoj jedinici na čijem području se nalazi neformalni objekat radi upisa u katastar nepokretnosti i brisanja zabilježba u “G” listu lista nepokretnosti.
Jedno od spornih zakonskih rješenja tiče se plaćanja godišnje naknade za vlasnika neformalnog objekta koji nije podnio odgovarajući zahtjev ili nije dopunio zahtjev za legalizaciju u roku od 20 dana od dana kada mu je ukazano da postoji određeni nedostatak dokumentacije ili iz nekog drugog procesnog razloga.
Opšti rok za pokretanje postupka legalizacije je rok od 270 od dana početka primjene ovog zakona što se i navodi u čl.41 Zakona o regularizaciji neformalnih objekata.
Praksa međutim demantuje primjenu navedenog Zakona. Nedovoljno pripremljeni nadležni opštinski operati nisu bili spremni za ovaj poduhvat pa samim tim da li iz neznanja ili namjerno nisu formirali Komisije koje imaju ključnu ulogu u regulisanosti neformalnih objekata, koja bi vršila popis neregulisanih tj. nelegalnih objekata i istakla proceduru smanjenja ovakvih nekretnina. Osim toga politički, ekonomski ili drugi razlozi i dalje nisu rasteretili i ovako opterećene sudove zbog imovinsko-pravnih sporova koji se tiču zaštite prava svojine a i nadležni organ inspekcijskog nadzora koji odlučuje o rušenju nelegalno sagrađenog objekta ima “pune ruke posla”.
Na posletku, primjena navedenog Zakona svakako bi uticala i poboljšala tržište nekretnina u Crnoj Gori jer svako želi da bude vlasnik legalnog objekta koji je upisan redovnim tokom stvari u područni organ Uprave za nekretnine.
Izvori:
[1] čl.2, Zakon o regularizaciji neformalnih objekata (“Sl.list CG” br. 56 od 23.avgusta 2016 g.);
[2] Zakon o državnom premjeru i katastru (“Sl.list CG” br. 29/07; 32/11);
[3] detaljni urbanistički plan shodno Zakonu o uređenju prostora i izgradnji objekata (“Sl. list Crne Gore”, br. 51 od 22. avgusta 2008, 40/10, 34/11, 47/11, 35/13, 39/13, 33/14);
[4] čl. 1 Zakona o građevinskom zemljištu (“Sl.list CG” br. 55/00);
[5] čl.15, st.2 Zakon o regularizaciji neformalnih objekata (“Sl.list CG” br. 56 od 23.avgusta 2016 g.);
[6] čl.15, st.7 Zakon o regularizaciji neformalnih objekata (“Sl.list CG” br. 56 od 23.avgusta 2016 g.);
[7] čl.16, st.4 Zakon o regularizaciji neformalnih objekata (“Sl.list CG” br. 56 od 23.avgusta 2016 g.);
Autor teksta: Dea Tršić
*Napomena: Tekstovi u okviru Projekta Law bloggers / Pravni blogeri, priredjeni su u vidu stručnih radova i predstavljaju vrstu pisanog rada koji sadrži korisne priloge iz domena određene struke. Stručni rad ne mora biti izvorno istraživanje i ne mora sadržati nove, originalne naučne spoznaje i rezultate. Njegova osnovna svrha sastoji se u prikupljanju i tumačenju već poznatih činjenica, informacija, stavova i teorija, na način koji doprinosi širenju naučnih spoznaja, razvijanju novih pristupa u interpretaciji i primeni postojećih naučnih rezultata i prilagođavanju tih rezultata potrebama savremene teorije i prakse. Udruženje Nomotehnički Centar iz Beograda, ne odgovara za tumačenje prikupljenjih činjenica, informacija, stavova i teorija u autorskom radu, svaki autor odgovara za tačnost informacija u svom radu.
Svako kopiranje, umnožavanje, objavljivanje i distribuiranje celine ili delova teksta predstavlja povredu autorskog prava i krivično delo (shodno odredbama Zakona o autorskom i srodnim pravima i Krivičnog zakonika).
Korišćenje delova teksta dozvoljeno je shodno autorskom pravu i uz saglasnost Udruženja Nomotehnički Centar kao i autora: Dea Tršić.
ODRICANJE OD ODGOVORNOSTI – Sadržaj internet mesta služi u informativne i edukativne svrhe. Odgovarajući pravni instrumenti imaju prednost u odnosu na informacije sadržane na internet prezentaciji. Udruženje Nomotehnički Centar iz Beograda ne prihvata odgovornost za bilo kakvu upotrebu infromacija sadržanih na internet prezentaciji.