Na našem blogu već ste imali priliku da čitate članke na temu stambenih kredita u Bosni i Hercegovini i Crnoj Gori. [1] [2] Između tih i ovog teksta ima dosta sličnosti ali u ovom, biće više reči o pravnim pojedinostima i sprecifičnostima koje se tiču Ugovora o kreditu uopšte, kao i o stambenom kreditu konkretno u Republici Srbiji.
Zakon o obligacionim odnosima [3], ukratko, o ugovoru o kreditu izjašnjava se ovako :
Šta je ugovor o kreditu ?
U Zakonu o obligacionim odnosima čl. 1065 stoji da se :
Ugovorom o kreditu banka obavezuje da korisniku kredita stavi na raspolaganje određeni iznos novčanih sredstava, na određeno ili neodređeno vreme, za neku namenu ili bez utvrđene namene, a korisnik se obavezuje da banci plaća ugovorenu kamatu i dobijeni iznos novca vrati u vreme i na način kako je utvrđeno ugovorom.
Forma i sadržina ugovora o kreditu ?
U Zakonu o obligacionim odnosima čl. 1066 stoji da se :
Ugovor o kreditu mora biti zaključen u pisanoj formi.
Ugovorom o kreditu utvrđuje se iznos, kao i uslovi davanja, korišćenja i vraćanja kredita.
Otkaz davaoca kredita ?
U Zakonu o obligacionim odnosima čl. 1067 stoji da se :
Ugovor o kreditu banka može otkazati pre isteka ugovorenog roka ako je kredit korišćen u suprotnosti sa njegovom namenom.
Ugovor o kreditu banka može otkazati pre isteka ugovorenog roka i u slučaju insolventnosti korisnika čak i kad nije utvrđena sudskom odlukom, u slučaju prestanka pravnog lica ili smrti korisnika, ako bi u tim slučajevima davalac kredita došao u bitno nepovoljniji položaj.
Odustajanje od ugovora i vraćanje kredita pre roka ?
U Zakonu o obligacionim odnosima čl. 1068 stoji da se :
Korisnik kredita može odustati od ugovora pre nego što je počeo koristiti kredit.
Korisnik kredita može vratiti kredit i pre roka određenog za vraćanje, ali je dužan o tome unapred obavestiti banku.
U oba slučaja korisnik kredita dužan je naknaditi štetu ukoliko ju je davalac kredita pretrpeo.U slučaju vraćanja kredita pre određenog roka, banka ne može da zaračuna kamatu za vreme od dana vraćanja kredita do dana kada je po ugovoru trebalo da bude vraćen.
U samom uvodu odvojila sam termine tako što sam prvo napisala Ugovor o kreditu uopšte, a zatim dodala, kao i o stambenom kreditu u Republici Srbiji. Da li postoji suštinska razlika između ova dva termina ? Hajde da, kao i uvek do sada, za početak damo definiciju. Zatim, da napravimo paralelu između definicije o Ugovoru o kreditu i stambenom kreditu i tako dođemo do odgovora.
Stambeni kredit je kredit kojim se finansira kupovina, izgradnja, dogradnja ili uređenje stambenog prostora.
ZAKLJUČAK : Stambeni kredit je vrsta namenskog kredita. Kod njega se već unapred zna u koje svrhe će sredstva obuhvaćena kreditom biti potrošena.
Naknade za obradu kredita, za održavanje ili praćenje kredita i za prevremenu otplatu kredita ?
Ako se pre svega ponovo vratimo na definicju, definicija kaže da banka ima pravo da profitira isključivo na kamati.
Dakle, gore navedene vrste naknada možemo odrediti kao nezakonite. Inače iznos ovih naknada uglavnom se kreće od 0,1 do 3 % od ukupnog iznosa kredita. U predugovornoj fazi, o kojoj je više reči bilo u tekstu ,, Kako do stambenih kredita ? Bosna i Hercegovina ’’, [4] svaka strana snosi svoje troškove. Banka ima svoje stalno zaposlene radnike u čiju nadležnost, između ostalog, spada i obavljanje poslova vezanih za obradu, održavanje kredita, kao i postupak prevremen otplate zajma. Obavljanje ovih poslova ne iziskuje dodatne resure ni u jednom obliku. Prema tome, banka ima obavezu obavljanja istih, obavezu poštovanja zakonskih odredbi a samim tim i zabranu obogaćivanja na pravno neosnovan način. Što u krajnjoj liniji znači da dužnik nije dužan da plaća ni jednu od navedene 3 vrste naknada.
S druge strane ono na šta banka ima pravo jeste da pored naplate kamate od dužnika kome je dala kredit traži različite instrumente osiguranja. Kako je kreditni rizik sastavni deo svakog kreditnog posla, banka kao kreditna institucija i davaoc kredita putem različitih instrumenata osiguranja sebe mora obazbediti od potencijalnih rizika. Najčešći instrumenti osiguranja su :
● zalog na pokretnim ili nepokretnim stvarima;
●zalog na gotovini i hartije od vrednosti;
●osiguranje kredita kod osiguravajuće kompanije;
●jemstvo trećih lica;
● itd. …
Poslednja stvar kojom želim da zaokružim ovu oblast jeste porez na dodatnu vrednost, tj. povraćaj PDV – a za kupovinu prvog stana ( nepokretnosti ).
Šta je porez na dodatnu vrednost ?
Porez na dodatnu vrednost iliti PDV je opšti porez na potrošnju koji se obračunava i plaća na isporuku dobara i pružanju usluga, u svim fazama proizvodnje i prometa dobara i usluga, kao i na uvoz dobara.
Poreska Uprava Republike Srbije[5], svojim odredbama dozvoljava tzv. refundaciju PDV-a za kupovinu prvog stana. PDV za stanove iznosi 10%. Elementarni uslovi za povrat su :
●da ste poslovno sposobni ( imate više od 18. godina );
●da ste državljanin Republike Srbije;
●da imate prebivalište na teritoriji Republike Srbije;
●da niste nikada pre imali neku nepokretnost u svom vlasništvu;
●da kupujete stan od investitora, odnosno da je nekretnina prvi put u prmetu;
●ovo pravo se ostvaruje nakon završetka izgradnje uz fiskalni račun od investitora;
Ukoliko po prvi put kupujete nepokretnost Vi imate pravo na povrat PDV-a do 40m2, a svaki član Vaše porodice koji ispunjava sve gore navedene uslove ima pravo povrata na dodatnih 15m2.
PRIMER :
Subjekat A ( kupac ) kupuje stan u izgradnji, od investitora. Stan ima 70m2. Lice A ima pravo povrata PDV do 40m2, dakle ukupnih 70m2 – 40m2, preostaje 30m2 za kojih povrat PDV-a lice A licno ne moze da ostvari. Medjutim, subjekat B ( supruga ) kao član porodice i lice koje nema nepokretnost u svom vlasništvu ima pravo na dodatnih 15% PDV-a, što znači preostalih 30m2 – 15m2 što je jednako 15m2. Subjekti A i B imaju izbor da zajedničkim snagama ostvare povrat PDV – a na 55m2 i zanemare poslednjih 15m2 ili da angažuju i lice C ( kći ) koje je poslovno sposobno, nema nepokretnost u svom vlasništu a kao član porodice takođe ostvaruje pravo na povrat do 15m2 i da tako povrate PDV u celom iznosu.
Izvori:
http://nomcentarngo.com/tema-meseca-kako-do-stambenih-kredita-sta-se-mora-znati-u-bosni-i-hercegovini/
http://nomcentarngo.com/sve-sto-treba-da-znate-o-kupoprodaji-nepokretnosti/
Zakon o obligacionim odnosima (“Sl. list SFRJ”, br. 29/78, 39/85, 45/89 – odluka USJ i 57/89, “Sl. list SRJ”, br. 31/93 i “Sl. list SCG”, br. 1/2003 – Ustavna povelja)
http://www.poreskauprava.gov.rs/sr/fizicka-lica/pregled-propisa/uputstva/434/uputstvo-o-postupanju-organizacionih-jedinica-poreske-uprave-u-postupku-utvrdjivanja-prava-na-refundaciju-pdv-za-kupovinu-prvog-stana-i-refundaciju-pdv-za-kupovinu-hrane-i-opreme-za-bebe.html
[1] http://nomcentarngo.com/tema-meseca-kako-do-stambenih-kredita-sta-se-mora-znati-u-bosni-i-hercegovini/
[2] http://nomcentarngo.com/sve-sto-treba-da-znate-o-kupoprodaji-nepokretnosti/
[3] Zakon o obligacionim odnosima (“Sl. list SFRJ”, br. 29/78, 39/85, 45/89 – odluka USJ i 57/89, “Sl. list SRJ”, br. 31/93 i “Sl. list SCG”, br. 1/2003 – Ustavna povelja)
[4] http://nomcentarngo.com/tema-meseca-kako-do-stambenih-kredita-sta-se-mora-znati-u-bosni-i-hercegovini/
[5] http://www.poreskauprava.gov.rs/sr/fizicka-lica/pregled-propisa/uputstva/434/uputstvo-o-postupanju-organizacionih-jedinica-poreske-uprave-u-postupku-utvrdjivanja-prava-na-refundaciju-pdv-za-kupovinu-prvog-stana-i-refundaciju-pdv-za-kupovinu-hrane-i-opreme-za-bebe.html
Autor:
PRATITE NAS NA INSTAGRAMU: kliknite ovde.
PRATITE NAS NA FACEBOOK-U: kliknite ovde.