Uncategorized
Pravni blog, Uncategorized
SVE ŠTO TREBA DA ZNATE O KUPOPRODAJI NEPOKRETNOSTI
Predmet kupoprodaje Predmet Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti može biti bilo koja nepokretnost koja se nalazi u pravnom prometu, kao što je kuća, stan, poslovni prostor, parcela. U pravnom smislu, Ugovorom o kupoprodaji prenose se subjektivna prava, pa kada kažemo da se neka stvar nalazi u prometu, to u pravnom smislu znači da je u prometu pravo svojine na toj stvari. Kada govorimo o stvarima van prometa, kao što su stvari u opštoj upotrebi, javna dobra, parkovi, ulice i slično, radi se o stvarima na kojima u građanskopravnom smislu postoji neprenosivo pravo svojine, pa takve stavi ne mogu biti predmet kupoprodaje. Bitni elementi kupoprodaje Da bi bilo koji ugovor, pa i Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, proizvodio pravno dejstvo, potrebno je da postoji saglasnost ugovornih strana o bitnim elementima ugovora. Bitni elementi Ugovora o prodaji, shodno Zakonu o obligacionim odnosima, su stvar i cena. Dakle, pored navođenja identifikacionih podataka ugovornih strana, prodavac i kupac moraju u Ugovoru precizirati nepokretnost koja je predmet kupoprodaje (da li je u pitanju kuća, stan, garaža, moraju navesti površinu, strukturu, sprat, adresu, katastarsku parcelu, broj lista nepokretnosti…) i odrediti cenu i dinamiku isplate. Zakon o obligacionim odnosima propisuje da ako Ugovorom o prodaji cena nije određena, a ni ugovor ne sadrži dovoljno podataka pomoću kojih bi ona mogla da se odredi, ugovor nema pravno dejstvo. Međutim, kada je reč o Ugovoru o prodaji koji se zaključuje u privredi, a cena u njemu nije određena, niti ugovor sadrži dovoljno podataka pomoću kojih bi se mogla odrediti, kupac je dužan da plati cenu koju je prodavac redovno naplaćivao u vreme zaključenja ugovora, a u nedostatku takve cene, dužan je platiti razumnu cenu.[1] Strane ugovorom često regulišu i različita druga pitanja, kao što je pitanje plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava ili zaštita od evikcije, ali s obzirom da Zakon o obligacionim odnosima detaljno reguliše Ugovor o prodaji, za prodavca i kupca je bitno da jasno definišu stvar i cenu, dok će se na sva ostala pitanja koja nisu iscrpno regulisana ugovorom primenjivati zakonske odredbe. Overa ugovora Za prodavca i kupca nije dovoljno da jednostavno potpišu ugovor, jer da bi se na osnovu takvog ugovora izvršio upis prava svojine, neophodno je da ugovor bude overen od strane nadležnog organa overe, što će mu dati snagu javne isprave i omogućiti najpotpuniju zaštitu kupca. Solemnizaciju[2] (overu) Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti vrši Javni beležnik (notar), čija se nadležnost određuje prema opštini na čijoj teritoriji se nepokretnost nalazi. U tom slučaju, Javni beležnik sastavlja javnobeležnički zapis, koji predstavlja sastavni deo ugovora i daje mu punu pravnu snagu, pa se na osnovu takvog ugovora može izvršiti upis prava svojine u javne knjige (uknjižba). Uknjižba Da bi kupac stekao pravo svojine na nepokretnosti koja je predmet kupoprodaje, nije dovoljno da ugovor bude potpisan i overen od strane Javnog beležnika. Bez upisa prava svojine u javne knjige – Katastar nepokretnosti, kupac ima samo obligacioni zahtev prema svom predhodniku da mu omogući upis prava svojine. Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa propisuje da se na osnovu pravnog posla pravo svojine na nepokretnosti stiče upisom u javnu knjigu ili na drugi odgovarajući način određen zakonom,[3] što znači da upis prava svojine u javnu knjigu ima konstitutivni karakter i predstavlja zakonski način sticanja prva svojine na nepokretnostima. Praktično, samim zaključenjem ugovora i isplatom kupoprodajne cene, kupac postaje samo vanknjižni vlasnik nepokretnosti, ali da bi stekao apsolutno pravo svojine, potrebno je da izvrši upis prava svojine u javne knjige – Katastar nepokretnosti. U tom smislu, neophodno je da prodavac da kupcu tzv. calausula intabulandi – neopoziva i bezuslovna saglasnost koju prodavac daje kupcu, na osnovu koje se kupac može uknjižiti u Katastru nepokretnosti kao novi vlasnik nepokretnosti koja je predmet ugovora, bez posebne saglasnosti i prisustva prodavca. Clausula intabulandi može biti sastavni deo ugovora, a može biti data i kao posebna izjava, koja se takođe overava od strane nadležnog Javnog beležnika. Uknjižba se vrši na osnovu Zhateva za upis prava svojine koji se podnosi Službi za katastar nepokretnosti, čija se nadležnost određuje prema opštini na čijoj teritoriji se nepokretnost nalazi. Uz Zahtev za upis prava svojine prilaže se i prateća dokumentacija koja dokazuje vlasništvo, odnosno, Ugovor o kupoprodaji sa clausula intabulandi overen od strane notara sa potvrdom o isplati kupoprodajne cene u celosti, (napomena: to može biti i bilo koji drugi osnov podoban za sticanje prava svojine, kao što je npr. rešenje o nasleđivanju, presuda kojom se utvrđuje pravo svojine), kao i dokaz o uplati republičke administrativne takse i takse za uslugu. Kod uknjižbe prava svojine razlikujemo dve situacije: Prodavac je uknjižen kao vlasnik nepokretnosti koja je predmet ugovora: U ovom slučaju, sve što je potrebno za uknjižbu jeste da kupac dostavi nadležnoj Službi za katastar nepokretnosti Zahtev za upis prava svojine, Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti sa clasula intabulandi, overen od strane nadležnog notara dokaz o isplati kupoprodajne cene u celosti (osim kada je u samom ugovoru konstatovano da je cena u potpunosti isplaćena), kao i dokaz o uplati takse. [4] Kada prodavac nije uknjižen kao vlasnik nepokretnosti koja je predmet ugovora: U ovom slučaju, neophodno je dokazati pravni kontinuitet između lica koje je upisano kao vlasnik nepokretnosti i kupca koji podnosi zahtev za upis prava svojine. Dakle, potrebno je da kupac uz Zahtev za upis prava svojine, dostavi sve ugovore o kupoprodaji/otkupu/poklonu kojim je prodavac stekao nepokretnost od lica koje je uknjiženo kao vlasnik sa clausula intabulandi, sve dokaze o isplati kupoprodajne cene za pravne predhodnike, kao i dokaze o uplati takse. Javni beležnik može da sprovede postupak solemnizacije ugovora koji se odnosi na prodaju nepokretnosti kada je prodavac vanknjižni vlasnik, ako se svojstvo prodavca dokazuje ispravama koje predstavaljaju osnov za sticanje prava svojine i koje su u formalnom i sadržinskom smislu sačinjene u skladu sa zakonom, bez obzira na činjenicu što prodavac u katastru nepokretnosti nije uknjižen kao vlasnik nepokretnosti.[5]Tek kada nadležna Služba za katastar nepokretnosti Republičkog geodetskog zavoda donese Rešenje o uknjižbi i takvo rešenje postane pravnosnažno, kupac stiče svojine nad predmetnom nepokretnošću, kao apsolutno pravo, koje se više ne može osporavati. Porez na prenos apsolutnih prava Na osnovu Zakona
Uncategorized
KAKO POSTATI PREDSENIK U SRBIJI A KAKO DO PREDSJEDNIČKE STOLICE U CRNOJ GORI?
Izbori u Srbiji i Crnoj Gori, bili lokalni, republički ili predsjednički zaokupiraju uvijek mnogo pažnje medija i javnosti. Da li je u mentalitetu, istoriji naroda Crne Gore i Srbije da se uvijek zanimaju oko predsjedničkih kandidata ili samo puka radoznalost, ostaje da istražimo. Ono o čemu se malo govori je, kako postati predsjednički kandidat u Srbiji a kako do predsjedničke stolice u Crnoj Gori. Prema Ustavu[1] Crna Gora predstavlja nezavisnu i suverenu državu parlamentarnog oblika vladavine dakle demokratska i nezavisna država, koju u zemlji i inostranstvu predstavlja predsjednik. Ovlašćenja predsjednika predviđena su Ustavom[2] a to su: predstavlja državu Crnu Goru u zemlji i inostranstvu, proglašava ukazom zakone, raspisuje izbore za Skupštinu, predlaže Skupštini kandidata za predsjednika Vlade, predsjednika i sudije Ustavnog suda, predlaže Skupštini raspisivanje republičkog referenduma, daje pomilovanja za krivična djela propisana republičkim zakonom, daje odlikovanja i priznanja, vrši i druge poslove utvrđene Ustavom. Predsjednik države je član Vrhovnog savjeta odbrane. Mandat predsjednika traje 5 godina i može biti 2 puta biran isti predsjednik. Dakle dva mandata su predviđena za svakog predsjednika kao mogućnost. Srbija prema svom Ustavu[3] predstavlja državu srpskog naroda i svih građana koji u njoj žive, zasnovana na vladavini prava i socijalnoj pravdi, načelima građanske demokratije, ljudskim i manjinskim pravima i slobodama i pripadnosti evropskim principima i vrednostima. Takođe ovlašćenja predsjednika predviđena su čl. 111 Ustava izražava jedinstvo Republike Srbije a u skladu sa čl. 112 njegova ovlašćenja su sledeća: predstavlja Republiku Srbiju u zemlji i inostranstvu, ukazom proglašava zakone, u skladu s Ustavom, predlaže Narodnoj skupštini kandidata za predsednika Vlade, pošto sasluša mišljenje predstavnika izabranih izbornih lista, predlaže Narodnoj skupštini nosioce funkcija, u skladu sa Ustavom i zakonom, postavlja i opoziva ukazom ambasadore Republike Srbije na osnovu predloga Vlade, prima akreditivna i opozivna pisma stranih diplomatskih predstavnika, daje pomilovanja i odlikovanja, vrši i druge poslove određene Ustavom. Predsednik Republike, u skladu sa zakonom, komanduje Vojskom i postavlja, unapređuje i razrešava oficire Vojske Srbije. Dakle funkcija predsjednika u obje države je uz izvjesne razlike, vrlo slična. Prije svega da predstavlja državu. No, sami postupak kandidature za predsjedničkog kandidata u obje zemlje je regulisan posebnim zakonom: Zakonom o izboru predsjednika Crne Gore[4] odnosno Zakonom o izboru predsednika Republike[5]. Da bi se neko lice u Crnoj Gori kandidovalo za predsjenika, potrebno je da je navršilo 18. Godinu života i da ima prebivalište u Crnoj Gori 10 godina u poslednjih 15 godina prije dana održavanja predsjedničkih izbora. U Srbiji se zahtjeva da se radi o punoljetnom i poslovno sposobnom licu.[6] Nakon što punoljetno lice ispuni ove posebne uslove, potrebno je da se kandiduje, odnosno da bude predložen u Crnoj Gori od strane političke stranke ili grupe građana na osnovu potpisa i to najmanje 1,5% ukupnog broja birača, računajući birače prema podacima prije odluka o rasprisivanju izbora. U Srbiji s druge strane zahtjeva se da predlog za kandidatu bude potpisan od strane najmanje 10.000 birača, koji mogu da ga predlože kao registovane političke partije ili koalicije političkih partija ili grupa građana koju mora činiti najmanje deset ljudi. Takođe potpisi moraju biti ovjereni kod suda i zabranjeno je prikupljanje potpisa na radnom mjestu ili da se birač na bilo koji način prisili da da svoj potpis uz davanje i jedinstvenog matičnog broja na obrascu- predlogu za predsjedničkog kandidata. Uviđamo da ovakve odredbe ne poznaje crnogorski zakon, te da u tom pogledu su i moguće različite zloupotrebe. U Crnoj Gori predsjednik Skupštine raspisuje predsjedničke izbore 120 dana prije isteka mandata predsjednika, od dana raspisivanja do dana održavanja izbora ne smije proteći manje od 60 dana odnosno više od 90 dana. U Srbiji izbori za predsednika Republike raspisuje takođe predsednik Narodne skupštine, i to 90 dana prije isteka mandata predsednika Republike, tako da se okončaju u narednih 60 dana od dana raspisivanja izbora. U Srbiji se predlog za kandidata za predsjednika podnosi Republičkoj izbornoj komisiji najkasnije 20 dana prije dana izbora, dok se u Crnoj Gori takođe u istom roku podnosi prijedlog, s tim što se dostavlja nadležnom organu- Državnoj izbornoj komisiji. U obje države predsjednik se bira na osnovu biračkog prava građana koji imaju pravo glasa. Jedan glas ima svaki birač. S tim što treba napomenuti da se u Crnoj Gori neposredno primjenjuju Odredbe Zakona o izboru odbornika i poslanika koje se odnose na: biračko pravo; utvrđivanje i oglašavanje liste kandidata; predstavljanje kandidata; način organizovanja izbora; oblik i sadržinu glasačkog listića; glasanje na biračkom mjestu i van biračkog mjesta i zaštitu biračkog prava shodno se primjenjuju na izbor Predsjednika osim ako nije drugačije određeno Zakonom o izboru predsjednika Republike. Zakonom o izboru predsednika Republike u Srbiji predviđeno je da će za predsjednika biti izabran kandidat koji je dobio više glasova, odnosno kako se navodi u čl. 18: “Za predsednika Republike izabran je kandidat koji je dobio većinu glasova birača koji su glasali. Broj birača koji su glasali utvrđuje se na osnovu broja glasačkih listića koji se nalaze u glasačkoj kutiji.” Dok crnogorski zakon predviđa čl.16 Zakona o izboru predsjednika: “ Za Predsjednika izabran je kandidat koji je dobio više od polovine važećih glasova birača koji su glasali”. Oba zakonodavca su predvidjela mogućnost ponovnog glasanja ukoliko nijedan od kandidata ne dobije većinu glasova, i to u roku od 14 dana (u Crnoj Gori) tj. 15 dana od dana prvog glasanja u Srbiji. U Srbiji se predviđa mogućnost ponovnog glasanja ako i u drugom krugu nijedan od 2 kandidata (koja su uprvom krugu imala najviše glasova i kandidovala se za drugi krug, tako je i u Crnoj Gori predviđeno) predviđa se novo glasenje takođe u roku od 15 dana. Dok u Crnoj Gori ako u drugom izbornom krugu oba kandidata dobiju jednak broj glasova, glasanje se ponavlja između ta dva kandidata, u roku od 7 dana, ukoliko jedan od kandidata odustane od “trke” za predsjednika ili umre ili izgubi pasivno biračko pravo, predsjednik će biti kandidat koji je u prvom krugu imao najviše glasova. Dok je u Srbiji predviđeno da ako od prvog glasanja do dana ponovljenog glasanja jedan kandidat izgubi biračko pravo, ponavlja se celi izborni postupak. Takođe ako u drugom krugu