Urbanističko pravo

Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada („Sl. glasnik RS“, br.104/2016) je regulisano: 1)upravljanje zgradom, 2)korišćenje i održavanje zgrade, zajedničkih i posebnih delova zgrade, 3)postupak iseljenja i preseljenja, 4)stambena podrška, 5)registri i evidencije,6)održivi razvoj stanovanja, 7)nadzor nad primenom odredaba ovog zakona i dr.pitanja koja su važna za stambenu politiku. Zakonom je strogo definisan pojam zgrade kao objekta sa krovom i spoljnim zidovima, koja je izgrađena kao samostalna upotrebna celina koja pruža zaštitu od vremenskih i spoljnih uticaja,a namenjena je prvenstveno za stanovanje, ali i za obavljanje nekih delatnosti.Pod stambenom zgradom se smatra zgrada namenjena za stanovanje i koristi se za tu namenu,a sastoji se od najmanje tri stana. Stan predstavlja poseban deo zgrade koji čini funkcionalnu celinu.Sastoji se od jedne ili više prostorija namenjenih za stanovanje i ima zaseban ulaz. Pod zajedničkim delovima zgrade se podrazumevaju  delovi zgrade koji služe za korišćenje posebnih ili samostalnih delova zgrade,odn.zgrade kao celine,kao što su između ostalih:zajednički prostori (stepenište, ulazni prostori, zajednički hodnik, tavanski prostor, podrum i dr.), zajednički građevinski elementi(temelji,noseći zidovi, međuspratne i dr.konstrukcije, izolacija i završna obrada zida prema spoljašnjem prostoru ili prema zajedničkom delu zgrade, krov, dimnjaci i dr.), kao i zajedničke instalacije, oprema i uređaji (unutrašnje električne, vodovodne i kanalizacione, gasovodne i toplovodne instalacije, lift, gromobrani, aparati za gašenje, otkrvanje i javljanje požara, telefonske instalacije i svi komunalni priključci koji su namenjeni zajedničkom korišćenju i dr.), ako ne predstavljaju sastavni deo samostalnog dela zgrade i ne čine sastavni deo posebnog dela zgrade, odn. ne predstavljaju deo instalacija, opreme i uređaja koji isključivo služi jednom posebnom delu. Pri sticanju prava svojine na posebnom delu zgrade stiče se i:1)pravo svojine nad zajedničkim delovima zgrade;2)pravo učešća u upravljanju stambenom zajednicom i 3)pravo susvojine na zemljištu na kome je zgrada izgrađena, odn. koje služi za redovnu upotrebu zgrade. Neka od prava vlasnika posebnog dela zgrade:1)isključivo vršenje svojinskih ovlašćenja na svom posebnom delu zgrade;2)vršenje popravki ili dr.radova na zajedničkim delovima zgrade koje su neophodne radi otklanjanja opasnosti od prouzrokovanja štete na posebnom delu koji mu pripada ako to blagovremeno ne učini lice koje je dužno da izvrši popravku;3)pravo menjanja odnosno adaptiranja svog posebnog dela u skladu sa zakonom, ali bez zadiranja u posebne delove zgrade dr. vlasnika posebnih delova, zajedničke delove zgrade, odnosno samostalne delove  zgrade, izuzev ako poseduje ovlašćenje za takve radnje.Obaveze vlasnika posebnih i samostalnih delova zgrade između ostalih su:1)da ne ometa korišćenje drugih delova zgrade upotrebom, odnosno korišćenjem svog posebnog, odnosno samostalnog dela zgrade;2)održavanje svog posebnog odnosno samostalnog dela zgrade u stanju kojim se ne otežava, ne onemogućava i ne remeti uobičajena upotreba ostalih delova zgrade;3)dozvola prolaska kroz poseban odnosno samostalni deo zgrade ili njegova upotreba na drugi primeren način ako je to nužno za popravku, odnosno održavanje drugog dela zgrade ili ispunjenje druge zakonske obaveze i dr.Vršenje poslova u okviru upravljanja zgradom može se poveriti vlasniku zgrade bilo koje namene u kojima je jedno lice isključivi vlasnik svih delova zgrade, vlasniku posebnih delova za porodične kuće, stambenoj zajednici preko njenih organa ili profesionalnom upravniku kome su povereni poslovi upravljanja u stambenoj zgradi koja ima zajedničke delove zgrade i najmanje dva posebna dela čiji su vlasnici različita lica. Stambena zajednica ima status pravnog lica i upisuje se u registar stambenih zajednica.Status pravnog lica stiče trenutkom kada najmanje dva lica postanu vlasnici dva posebna dela i čine je svi vlasnici posebnih delova stambene, odn. stambeno-poslovne zgrade. Stambena zajednica ima svoj matični broj, PIB i tekući račun. Poslove upravljanja zgradom u stambeno-poslovnim zgradama vrše svi vlasnici posebnih delova zgrade.Registar stambenih zajednica vodi jedinica lokalne samouprave i organizuje njegov rad prema svojoj teritorijalnoj nadležnosti i u skladu sa svojim ovlašćenjima.Upravnik ili drugo zakonom ovlašćeno lice može pokrenuti postupak registracije podnošenjem prijave Registru, a može se pokrenuti i po službenoj dužnosti. Skupština i upravnik su obavezni organi stambene zajednice.U roku od 60 dana od dana sticanja svojstva pravnog lica stambena zajednica mora održati prvu sednicu skupštine na kojoj se bira upravnik, a saziva je lice koje je do donošenja ovog zakona vršilo dužnost predsednika skupštine zgrade, odn. saveta zgrade, a ako takvog lica nema,bilo koji vlasnik posebnog dela zgrade. Upravnik ili lice ovlašćeno odlukom stambene zajednice ima obavezu da podnese prijavu za upis stambene zajednice, upis ili promenu upravnika, odn. registraciju promene dr. podataka koji se registruju i objavljuju u Registru stambenih zajednica, u roku od 15 dana od dana održavanja sednice skupštine, odn. nastanka promene. Skupštinu stambene zajednice čine svi vlasnici posebnih delova.Upravnik predsedava skupštinom i obavezan je da prisustvuje svakoj sednici skupštine koju on zakazuje i to najmanje dva puta godišnje. Izuzetno, inicijativu za zakazivanje sednice skupštine može podneti i svaki vlasnik posebnog dela. Ako je upravnik ne zakaže u roku od deset dana, vlasnik posebnog dela je može sam zakazati, o čemu je dužan obavezno obavestiti upravnika. Skupština stambene zajednice između ostalih ima sl.dužnosti: 1) biranje i razrešenje upravnika, 2) izbor profesionalnog upravnika, 3) donošenje odluke o preduzimanju radova na zajedničkim delovima zgrade,5) donošenje odluke o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, 6) usvajanje izveštaja o radu upravnika, odn.profesionalnog upravnika, koji sadrži realizovane aktivnosti u odnosu na planirane,kao i sredstva koja su iskorišćena za realizaciju svake od aktivnosti. Svaki vlasnik posebnog dela ima jedan glas u skupštini stambene zajednice.Odluke se donose na skupštini stambene zajednice običnom većinom glasova prisutnih članova koji imaju pravo glasa po odr.pitanju. Izuzetno za donošenje odluke o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, izboru profesionalnog upravnika i kreditnom zaduživanju stambene zajednice skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova. Sve odluke skupštine stambene zajednice moraju se uneti u zapisnik koji vodi upravnik i mora ga potpisati, kao i sva lica koja su učestvovala u radu sednice skupštine. Skupština stambene zajednice bira upravnika iz redova članova skupštine stambene zajednice, koji se upisuje u Registar stambenih zajednica. Mandat upravnika traje četiri godine i po isteku ovog vremena može biti ponovo biran. Ako po isteku njegovog mandata nije izabran novi upravnik, on je dužan da vrši ovu funkciju još 30 dana od isteka mandata. Mandat mu može prestati i ostavkom i razrešenjem.Ukoliko skupština stambene zajednice ne izabere novog upravnika u roku od 30

OBJEDINJENA PROCEDURA Od 1. januara 2016. Godine u Srbiji se svi postupci u vezi sa izgradnjom, dogradnjom ili rekonstrukcijom objekata, odnosno izvođenjem radova u okviru Objedinjene procedure obavljaju isključivo kroz Centralni informacioni sistem (CIS) koji predstavlja sistem za elektronsko postupanje u okviru objedinjene procedure kome je moguće pristupiti preko veb stranice[1] Ista procedura važi i za dostavu podnesaka, akata i dokumentacije u objedinjenoj proceduri između podnosioca zahteva i nadležnog organa, kao i između nadležnog organa i imalaca javnih ovlašćenja obavljaće se elektronskim putem kroz CIS. [1]https://ceop.apr.gov.rs/eregistrationportal/ i http://gradjevinskedozvole.rs/ Zakon o planiranju i izgradnji[1] i Pravilnik o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem[2] uvode skup postupaka i aktivnosti u vezi sa izgradnjom, dogradnjom ili rekonstrukcijom objekata, odnosno izvođenjem radova. Nadležni organi za poslove građevinarstva, dužni su da u slučaju zahteva sprovode objedinjenu proceduru za: a) izdavanje lokacijskih uslova, b) izdavanje građevinske dozvole, c) prijavu radova, d) izdavanje upotrebne dozvole, e) pribavljanje uslova za projektovanje, odnosno priključenje objekata na infrastrukturnu mrežu, f) pribavljanje isprava i drugih dokumenata koje izdaju imaoci javnih ovlašćenja, g) upis prava svojine na izgrađenom objektu. Postupkom objedinjene procedure je građanima omogućeno da, na jednom mestu, preko jedinstvenog šaltera nadležnog organa za poslove građevinarstva, podnesu zahtev sa zakonom propisanom dokumentacijom i dokazom o plaćenim taksama i naknadama, nakon čega će organ, u ime i za račun stranke, pribaviti sve potrebne uslove i ostala dokumenta od javnih preduzeća i Katastra i u zakonom propisanom roku rešiti po zahtevu. Postupanje nadležnog organa za poslove građevinarstva u postupku objedinjene procedure: A) Lokacijski uslovi Lokacijski uslovi su javna isprava koja sadrži podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na katastarskoj parceli koja ispunjava uslove za građevinsku parcelu, a sadrži sve uslove za izradu tehničke dokumentacije. Izdaju za izgradnju, odnosno dogradnju objekata za koje se izdaje građevinska dozvola, kao i za objekte koji se priključuju na komunalnu i drugu infrastrukturu. Uz zahtev se podnosi: 1) idejno rešenje budućeg objekta ili dela objekta u skladu sa  Pravilnikom o sadržini, načinu i postupku izrade i načinu vršenja kontrole tehničke dokumentacije prema klasi i nameni objekata[3] 2) dokaz o plaćenoj administrativoj taksi Nadležni organ nakon provere ispunjesti formalnih uslova, po službenoj dužnosti pribavlja od organa nadležnog za poslove državnog premera i katastra: – kopiju plana za katastarsku ili katastarske parcele navedene u zahtevu, u digitalnoj i analognoj formi, – izvod iz katastra vodova, u digitalnoj i analognoj formi, osim za izvođenje radova na nadziđivanju postojećeg objekta, – podatke o površini parcele ili parcela, koje pribavlja uvidom u zvaničnu elektronsku bazu podataka katastra nepokretnosti, osim za linijske objekte. Kada se lokacijski uslovi mogu utvrditi uvidom u planski dokument, odnosno separat, nadležni organ je dužan da ih izda u roku od pet radnih dana od dana prijema zahteva.  Ako se ne mogu izdati uvidom u planski dokument, odnosno separat, nadležni organ je dužan da u roku od 5 radnih dana od dana prijema zahteva za njihovo izdavanje: – obavesti podnosioca zahteva o visini stvarnih troškova za pribavljanje uslova od imalaca javnih ovlašćenja, uz nalog da izvrši uplatu tih troškova pre preuzimanja lokacijskih uslova i – prosledi imaocima javnih ovlašćenja, čije uslove za projektovanje i priključenje treba da pribavi, zahtev za izdavanje tih uslova i elektronsku kopiju dokumentacije. U navedenom slučaju nadležni organ je dužan da izda lokacijske uslove u roku od 5 radnih dana od dana dostavljanja uslova za projektovanje i priključenje. B) Građevinska dozvola Građevinska dozvola se izdaje investitoru koji uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole dostavi: 1) projekat za građevinsku dozvolu: – izvod iz projekta za građevinsku dozvolu i projekat za građevinsku dozvolu (u elektronskoj formi, u onoliko primeraka u papirnoj formi koliko podnosilac zahteva želi da mu nadležni organ overi i vrati prilikom izdavanja građevinske dozvole), izrađen u skladu sa pravilnikom kojim se uređuje sadržina tehničke dokumentacije, 2) odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu, osim ako je to pravo upisano u javnoj knjizi ili je uspostavljeno zakonom. Za objekte za koje je propisano plaćanje doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta i izjašnjenje podnosioca o načinu plaćanja doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta, kao i sredstvima obezbeđenja u slučaju plaćanja na rate, 3) saglasnost preostalih suvlasnika, overena u skladu sa zakonom, ako se gradi ili se izvode radovi na građevinskom zemljištu ili objektu koji je u suvlasništvu više lica, 4) ugovor između investitora i imaoca javnih ovlašćenja ili drugi dokaz o obezbeđivanju nedostajuće infrastrukture, ako je to uslov za izdavanje građevinske dozvole predviđen lokacijskim uslovima, kao i ugovor između investitora i finansijera, ako postoji, 5) ugovor sa vlasnikom objekta ili vlasnicima posebnih delova objekta, kojim se uređuje nadziđivanje, odnosno pretvaranje zajedničkih prostorija u stambeni, odnosno poslovni prostor, ako se vrši takva vrsta radova, 6) energetsku dozvolu, izdatu u skladu sa posebnim zakonom, za izgradnju energetskih objekata za koje postoji obaveza pribavljanja energetske dozvole, 7) uslove za projektovanje i priključenje objekata na distributivni, odnosno prenosni sistem električne energije, kao i na distributivni, odnosno sistem za transport prirodnog gasa, koji su pribavljeni u skladu sa zakonom kojim se uređuje energetika, a nisu sadržani u lokacijskim uslovima. 8) dokaz o uplati odgovarajuće administrativne takse. Ako su ispunjeni navedeni formalni uslovi za dalje postupanje po zahtevu, nadležni organ po službenoj dužnosti, pribavlja od organa nadležnog za poslove državnog premera i katastra izvod iz lista nepokretnost koja je predmet zahteva[4]. Nadležni organ donosi rešenje o građevinskoj dozvoli u roku od pet radnih dana od dana podnošenja zahteva. Građevinska dozvola prestaje da važi ako se u roku od pet godina od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola, ne izda upotrebna dozvola ili ako se ne otpočne sa građenjem objekta, odnosno izvođenjem radova, u roku od dve godine od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola. C) Izdavanje rešenja kojim se odobrava izvođenje radova Izdavanje rešenja koje izdaje organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole, kojim se odobrava izvođenje radova na investicionom održavanju objekta i uklanjanju prepreka za osobe sa invaliditetom, izgradnja sekundarnih, odnosno distributivnih mreža komunalne infrastrukture u okviru postojeće regulacije ulica, kao i uređenje saobraćajnica u okviru postojeće regulacije ulica, rekonstrukcija, adaptacija, sanacija, promena namene objekta bez izvođenja građevinskih radova, promena namene

Kako je čitav naš pravni sistem razgranat i složen, to je i pravni saobraćaj putem tih postupaka raznovrstan i složen, pa se u njemu treba snaći kako bi se prava i obaveze pravilno regulisali i ostvarili. Ukoliko imate u planu izgradnju, proširenje, promjenu namjene, rekonstrukciju, uklanjanje ili rušenje objekta potrebno je  da prođete kroz zakonom propisan put koji je naizgled vrlo komplikovan. Odatle se i pojavila potreba da se pisanjem ovog rada na pregledan, sažet i aktuelan način omogući svim licima da što efikasnijim i ekonomičnijim putem dođu do građevinske dozvole. Taj put do građevinske dozvole u Republici Srpskoj je sličan kao i u Federaciji BiH. Razlika je samo u vezi nadležnosti, odnosno, kada jednom podnesete zahtjev za dozvolu, jedinica lokalne samouprave utvrđuje da li je odobravanje vašeg objekta u njihovoj nadležnosti ili ne. Ako nije, jed.lok.samouprave će po službenoj dužnosti dostaviti zahtjev za dozvolu entitetskom ministarstvu (pošto u RS nema kantona). Kako zbog širine materije o kojoj pišem ne bih htio da zakomplikujem već malo komplikovanu temu zato ću samo pomenuti da građevinskoj dozvoli prethodi izdavanje lokacijskih uslova, osim za objekte koje to prema Zakonu o uređenju prostora i građenju (u daljem tekstu Zakon) nije potrebno. Nakon dobijanja građevinske dozvole potrebno je da predate zahtjev za upotrebnu dozvolu. Po dobijanju upotrebne dozvole, pored prava korišćenja objekta, Vi stičete i pravo da upišete vlasništvo nad objektom u zemljišno-knjižnu evidenciju. IZDAVANJE ODOBRENJA ZA GRADNJU ŠTA JE GRAĐEVINSKA DOZVOLA? Rješenje o građevinskoj dozvoli je upravni akt na osnovu koga se može pristupiti izgradnji, dogradnji, nadogradnji, rekonstrukciji i sanaciji objekta. ‘’Građenju objekta može se pristupiti samo na osnovu rješenja kojim se izdaje građevinska dozvola, osim u slučajevima kada u skladu sa odredbama ovog zakona nije potrebno pribaviti građevinsku dozvolu.”[[i]] U daljem tekstu Zakona se propisuje da ukoliko se objekat gradi ili je izgrađen bez građevinske dozvole na njega se ne mogu priključiti instalacije komunalne i druge infrastrukture. Pored objekata za koje se mora pribaviti građevinska dozvola postoje i oni objekti odnosno radovi za koje nije potrebna građevinska dozvola i oni kao takvi su taksativno navedeni u 125. članu Zakona. Navešću samo neke od njih: pomoćne objekte i uređenje građevinske parcele individualnog stambenog objekta za koji je izdata građevinska dozvola, što podrazumijeva građenje staza ili platoa, vrtnog bazena ili ribnjaka, ograda i vrtnog ognjišta, nadstrešnice, staklenike, cisterne za vodu i septičke jame, koji se grade na parceli individualnog stambenog objekta za koji je izdata građevinska dozvola, postavljanje plastenika namijenjenih isključivo poljoprivrednoj proizvodnji, konzolne tende za ljetne bašte, za objekat za koji je izdata građevinska dozvola, reklamne panoe, radove na stepeništu, hodnicima i slično, na promjeni pristupa objektu i unutar objekta radi omogućavanja nesmetanog pristupa i kretanja u objektu licima sa umanjenim tjelesnim sposobnostima. Važno je napomenuti da se građevinske dozvole izdaju na lokalnom (jedinica lokalne samouprave) i na republičkom (Ministarstvo za prostorno uređenje, građevinarstvo i ekologiju) nivou. KOJI OBJEKTI SU U NADLEŽNOSTI MINISTARSTVA NA NIVOU RS?  U građevinske dozvole koje se izdaju u nadležnosti ministarstva spadaju svi oni građevinski radovi koji se izvode na teritoriji dvije ili više jedinica lokalnih samouprava, kao i (naveo sam samo neke od njih a koje su propisane članom 60.stav 2, Zakona): izgradnja visokih brana za koje je propisan tehnički pregled; izgradnja nuklearnih objekata; izgradnja objekata za proizvodnju i preradu nafte i gasa, cjevovodi za naftu i gas za međunarodni transport; izgradnja industrijskih objekata za proizvodnju kemikalija, metalurgiju, rudarstvo, proizvodnju papira i celuloze i preradu kože i krzna; izgradnja hidroelektrana i elektrana od 10 ili više MW, termoelektrana, podstanica od 110 ili više KW; izgradnja aerodroma; izgradnja javne željeznice; izgradnja međunarodnih puteva i autoputeva; izgradnja stadiona, arena, itd. sa kapacitetom od 10,000 ili više posjetitelja; KOME SE PODNOSI ZAHTJEV? Zahtjev za građevinsku dozvolu se podnosi istoj instituciji koja je izdala dozvolu o ispunjavanju lokacijskih uslova odnosno onaj organ uprave nadležan za poslove građenja u jedinici lokalne samouprave na čijem područiju se zahtijeva izgradnja osim u slučajevima predviđenim u članu 60. stav 2 Zakona, o čemu je u prethodnom dijelu teksta već bilo riječi. POSTUPAK IZDAVANJA GRAĐEVINSKE DOZVOLE: Postupak izdavanja građevinske dozvole se pokreće pismenim zahtjevom investitora. Zakon članom 128. stav 1, predviđa da investitor uz zahtjev treba da priloži i sledeću dokumentaciju: a) „lokacijske uslove, b) dokaz o riješenim imovinsko-pravnim odnosima, v) ugovor o koncesiji ili javno-privatnom partnerstvu, ako se za traženu izgradnju daje koncesija ili zaključi ugovor o javno-privatnom partnerstvu u skladu sa posebnim propisima, g) glavni projekat u tri primjerka, d) izvještaj o reviziji tehničke dokumentacije u skladu sa članom 114. ovog zakona, đ) izvještaj i potvrdu o nostrifikaciji u slučajevima iz člana 102. stav 4. ovog zakona, e) ekološka dozvola ako je potrebna ili rješenje o odobravanju studije uticaja na životnu sredinu u skladu sa propisima o zaštiti životne sredine i ž) druge dokaze određene posebnim zakonima.“ [[ii]] Dokumenti se prilažu u orginalu ili ovjerenoj kopiji. Postoji izuzetak predviđen članom 128. stav 3 ovog Zakona koji se odnosi na to kada investitor ne prilaže lokacijske uslove već urbanističko-tehničke uslove. To je slučaj za individualno stambene i individualne stambeno-poslovne objekte bruto građevinske površine do 400 m2, osim složenih objekata u smislu Zakona, koji se grade na područiju za koje je donesen sprovedbeni dokument prostornog uređenja ili na vanurbanom području. ROK ZA IZDAVANJE, SADRŽAJ I ROK VAŽENJA GRAĐ.DOZVOLE? Po prijemu zahtjeva, organ uprave nadležan za poslove građenja u jedinici lokalne samouprave, će utvrditi da li je uz zahtjev priložena sva potrebna dokumentacija. Ukoliko se desi da zahtjev sadrži formalne nedostatke ili je nepotpun, nadležni organ će upozoriti investitora da u primjerenom roku otkloni takve nedostatke u protivnom će se zahtjev odbaciti. Ako su priloženi svi dokumenti predviđeni članom 131. stav 1 Zakona, o zahtjevu za izdavanje građevinske dozvole odlučiće nadležni organ u roku od 15 dana. ”Građevinska dozvola sadrži:”[[iii]] a) podatke o investitoru, b) podatke o objektu za koji se izdaje građevinska dozvola sa osnovnim podacima o namjeni, gabaritu i spratnosti objekta i sa oznakom parcele, v) naziv glavnog projekta sa nazivom pravnog lica sa licencom koje je izradilo glavni projekat i imenom glavnog projektanta, g) izvještaj

Članak se bavi problematikom legalizacije neformalnih objekata u Crnoj Gori, novim Zakonom čija se primjena očekuje i samim postupkom legalizacije. Shodno stvarnom stanju sa nepokretnostima u Crnoj Gori i potrebama crnogorskog društva, Skupština Republike Crne Gore je usvojila u avgustu Zakon o regulizaciji neformalnih objekata. Iako je Zakon stvorio mnoge polemike u javnosti, zadobio medijsku pažnju, stupio je na snagu u avgustu prethodne godine a planirana je bila primjena od 1. marta tekuće godine, no do upotrebe istog u praksi do dana današnjeg nije ni došlo. Razlozi su brojni ali i kontradiktornost i nedorečenost Zakona, u mnogome su odredili njegovu sudbinu. Neformalnim objektom smatra se stambeni, poslovni i poslovno-stambeni objekat, odnosno rekonstruisani dio postojećeg objekta na kojem su izvedeni grubi konstruktivni građevinski radovi najmanje jedne etaže, koji je izgrađen bez građevinske dozvole, odnosno suprotno građevinskoj dozvoli.[1] U praksi  radi se o nelegalno sagrađenom stambenom, poslovnom ili poslovno – stambenom objekatu. Nelogičnost se tiče kolizije u odnosu na pravila o uknjižbi nepokretnosti u javni registar nekretninama, državnom premjeru i katastru[2] pa se postavlja pitanje da li je svaki objekat za koji nije prethodno dobijena građevinska dozvola a usvojenim DUP-om[3] je predviđeno da se urbanističkoj parceli i zemljištu druge namjene[4] dozvoljava se dogradnja već sagrađenog objekta koji nije upisan u listu nepokretnosti vlasnika istog ili je upisan kao zabilježba u “G” listu lista nepokretnosti imaoca prava svojine na konkretnom objektu. Uprava za nekretnine ne daje odgovore na ova pitanja a kakvo je stanje u opštinski katastrima posebno na Primorju, svjedoče i sudovi koji oko 70 % parničnih postupaka čine svojinsko pravni sporovi, tužbe utvrđivanja prava svojine ili zaštite iste. Zakon o neregularizaciji neformalnih objekata bi trebao prestavljati zaštitu zakonitosti za sve savjesne graditelje i vlasnike nekretnina, ali i stimulans za strane investitore koji su veliki kapital uložili u izgradnju objekata, ali shodno postojećim pravnim pravilima i propisima nisu bili u mogućnosti da se na zakoniti način uknjiže i budu savjesni imaoci prava svojine na izgrađenom objektu. Činjenica neregulisanosti i bezakonja povodom neformalnih objekata kako se ističe u Zakonu, govori i veliki broj prekinutih ili obustavljenih postupaka uknjižbe. O potrebi za regulisanjem iste materije svjedoči i osnivanje i postojanje velikog broja geodetskih agencija. Radi se o osvjetljivoj temi, a interes svih i same Vlade Crne Gore, nadležnog Ministarstva turizma i održivog razvoja ali i opštinskih organa je da se legalizuje što veći broj objekata ali i da se na ovaj način uveća i uravnoteži Budžet Države Crne Gore. Zakon predviđa poseban postupak regulazacije. Postupak se pokreće podnošenjem zahtjeva za legalizaciju neformalnog objekta. Pravilnikom o primjeni Zakona koji bi trebalo da donese nadležno Ministarstvo predvidjeće se forma zahtjeva i bliži uslovi/nadležnost za odlučivanje o zahtjevu. Zahtjev može podnjeti vlasnik, suvlasnik, etažni vlasnik ili naslijednik neformalnog objekta.[5] Takođe se navodi će nadležni opštinski organi organi dužni u roku od 15 dana od dana prijema zahtjeva obavjestiti nadležni inspekcijski organ za uklanjanje objekata.[6] Propisana je dokumentacija koja se podnesi uz zahtjev za legalizaciju. Pa je potrebno dostaviti dokaz o pravu svojine ili drugom pravu na zemljištu i objektu. To je odgovarajući list nepokretnosti ili druge evidencije nepokretnosti. Za objekte osnovnog stanovanja dostavljaju se i podaci o broju članova porodičnog domaćinstva, o prebivalištu u mjestu u kojem je izgrađen neformalni objekat i da vlasnik i članovi porodičnog domaćinstva ne posjeduju drugi stambeni objekat, odnosno stambenu jedinicu na teritoriji Crne Gore.[7] Nadležni opštinski organ odnosno Ministarstvo dužni su da obrazuju komisiju koja se sastoji od predsjednika i 2 člana kojima se određuju zamjenici. Komisija ima obaveze da izađe na lice mjesta, uvidi stanje na terenu ali i da odredi naknadu za legalizaciju. Naknade će se obračunavati prema naknadi za komunalno opremanje građevinskog zemljišta odnosno ono što je inovacija Zakona u tome je što će naknada iznositi  20% od utvrđene naknade za komunalno opremanje građevinskog zemljišta. Novina je i ispitivanje statičke i seizmičke stabilnosti neformalnog objekta do 500 m2 koje vrši ovlašćeno privredno društvo ili preduzetnik ili pravno lice za izradu tehničke dokumentacije odnosno za građenje objekta. Rok za odlučivanju o zahtjevu je 20 dana od dana dostavljanja svih potrebnih dokumenata. Nakon donošenja pozitivnog Rješenja, nadležni organ će dostaviti Upravi za nekretnine područnoj jedinici na čijem području se nalazi neformalni objekat radi upisa u katastar nepokretnosti i brisanja zabilježba u “G” listu lista nepokretnosti. Jedno od spornih zakonskih rješenja tiče se plaćanja godišnje naknade za vlasnika neformalnog objekta koji nije podnio odgovarajući zahtjev ili nije dopunio zahtjev za legalizaciju u roku od 20 dana od dana kada mu je ukazano da postoji određeni nedostatak dokumentacije ili iz nekog drugog procesnog razloga.  Opšti rok za pokretanje postupka legalizacije je rok od 270 od dana početka primjene ovog zakona što se i navodi u čl.41 Zakona  o regularizaciji neformalnih objekata. Praksa međutim demantuje primjenu navedenog Zakona. Nedovoljno pripremljeni nadležni opštinski operati nisu bili spremni za ovaj poduhvat pa samim tim da li iz neznanja ili namjerno nisu formirali Komisije koje imaju ključnu ulogu u regulisanosti neformalnih objekata, koja bi vršila popis neregulisanih tj. nelegalnih objekata i istakla proceduru smanjenja ovakvih nekretnina. Osim toga politički, ekonomski ili drugi razlozi i dalje nisu rasteretili i ovako opterećene sudove zbog imovinsko-pravnih sporova koji se tiču zaštite prava svojine a i nadležni organ inspekcijskog nadzora koji odlučuje o rušenju nelegalno sagrađenog objekta ima “pune ruke posla”. Na posletku, primjena navedenog Zakona svakako bi uticala i poboljšala tržište nekretnina u Crnoj Gori jer svako želi da bude vlasnik legalnog objekta koji je upisan  redovnim tokom stvari u područni organ Uprave za nekretnine. Izvori: [1] čl.2, Zakon o regularizaciji neformalnih objekata (“Sl.list CG” br. 56 od 23.avgusta 2016 g.); [2] Zakon o državnom premjeru i katastru (“Sl.list CG” br. 29/07; 32/11); [3] detaljni urbanistički plan shodno Zakonu o uređenju prostora i izgradnji objekata (“Sl. list Crne Gore”, br. 51 od 22.  avgusta 2008, 40/10, 34/11, 47/11, 35/13, 39/13, 33/14); [4] čl. 1 Zakona o građevinskom zemljištu (“Sl.list CG” br. 55/00); [5] čl.15, st.2 Zakon o regularizaciji neformalnih objekata (“Sl.list CG” br. 56 od 23.avgusta 2016 g.); [6] čl.15, st.7 Zakon o regularizaciji neformalnih objekata (“Sl.list CG” br.

Prema Zakonu o porezu na dohodak građana[1], kapitalni dobitak, odnosno gubitak predstavlja razliku između prodajne cene prava, udela i hartija od vrednosti i njihove nabavne cene, ostvarenu prenosom: 1) stvarnih prava na nepokretnostima; 2) autorskih i srodnih prava i prava industrijske svojine; 3) udela u kapitalu pravnih lica, akcija i ostalih hartija od vrednosti, uključujući i  investicione jedinice, osim investicionih jedinica dobrovoljnih penzijskih fondova. Kapitalna dobit je nešto o čemu pri prodaji nekretnina malo koji prodavac razmišlja ili uopšte nije upoznat sa istim.   Šta on zapravo predstavlja? Porez na kapitalnu dobit plaća samo i isključivo prodavac (ne odnosi se na one koji su pravo svojine na nepokretnosti ostvarili pre 24. januara 1994. godine) i to onda, kada u roku od 90 dana, od dana prodaje svog stana kupi nekretninu koja je po ceni niža od cene prodatog stana ili uopšte ne uloži novac u drugi stan. Porez se plaća na razliku cene ta dva stana u visini od 15 odsto. Na primeru bi to izgledalo ovako. Petar je prodao svoj stan za iznos od 50.000 eura i u roku od 90 dana ne kupi ni jednu drugu nepokretnost, biće u obavezi da na tih 50.000 eura, plati porez na kapitalnu dobit u iznosu od 15% Ana proda svoj stan za iznos od 90.000 eura i u roku od 90 dana kupi drugi stan, koji plati 50.000 eura, i time ostvari kapitalnu dobit u iznosu od 40.000 eura, na koji iznos je u obavezi da plati porez od 15%. Oslobađanje od poreza na kapitalnu dobit Kapitalnim dobitkom, odnosno gubitkom u smislu Zakona[2] ne smatra se razlika nastala prenosom prava kada: 1 ) su stečeni nasleđem u prvom naslednom redu; 2)  se prenos vrši između bračnih drugova i krvnih srodnika u pravoj liniji; 3) se prenos vrši između razvedenih bračnih drugova, a u neposrednoj je vezi sa             razvodom braka; 4) je obveznik izvršio prenos prava, pre prenosa imao u svom vlasništvu neprekidno najmanje deset godina. Dalje, ukoliko prodavac sredstva koja je ostvario prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje iste, uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. Morate dokazati da ste sav novac dobijen od prodaje uložili u ove svrhe, inače ćete biti obavezni da na razliku od prodajne cene i visine sredstava uloženih u rešavanje stambenog pitanja, ipak platite porez. Postoji i jedna važna mogućnost, a to je da ukoliko platite porez na kapitalnu dobit, jer niste realizovali kupovinu u onom roku od 90 dana, ali je realizujete naknadno, u roku od 12 meseci, možete tražiti povraćaj plaćenog iznosa po ovom osnovu. I na kraju, ukoliko stan prodate po manjoj ceni od kupovne cene novog stana, smatraće se da ste ostvarili kapitalni gubitak, pa samim tim i nema osnova za oporezivanje. Namera države bila je da ovim porezom spreči bogaćenje preprodavaca stanova koji nisu imali nikakve obaveze plaćanja poreza, pa je na početku bio postavljen na 20%. Međutim, u trenutnoj ekonomskoj krizi u kojoj se država nalazi, ovaj porez je imao kontraefekat na tržište nekretnina, te je poreska stopa smanjena na 15%. Pored brojnih troškova koje sa sobom kupoprodaja nepokretnosti danas prati, stroge uslove za ostvarivanje, ostaje da se vidi da li će stopa ovog poreza ili bar uslovi plaćanja istog biti korigovani. Izvori: Zakon o porezu na dohodak građana (“Sl. glasnik RS”, br. 24/2001, 80/2002, 80/2002 – dr. zakon, 135/2004, 62/2006, 65/2006 – ispr., 31/2009, 44/2009, 18/2010, 50/2011, 91/2011 – odluka US, 7/2012 – usklađeni din. izn., 93/2012, 114/2012 – odluka US, 8/2013 – usklađeni din. izn., 47/2013, 48/2013 – ispr., 108/2013, 6/2014 – usklađeni din. izn., 57/2014, 68/2014 – dr. zakon, 5/2015 – usklađeni din. izn., 112/2015, 5/2016 – usklađeni din. izn. i 7/2017 – usklađeni din. izn.) http://www.paragraf.rs/propisi/zakon_o_porezu_na_dohodak_gradjana.htm Pravilnik o kriterijumima za ostvarivanje prava na oslobođenje od plaćanja poreza na kapitalnu dobit (“Službeni glasnik RS”, 38/01) http://www.poreskauprava.gov.rs/sr/fizicka-lica/pregled-propisa/pravilnici/649/pravilnik-o-kriterijumima-za-ostvarivanje-prava-na-oslobodjenje-od-placanja-poreza-na-kapitalni-dobitak.html [1] Zakon o porezu na dohodak građana (“Sl. glasnik RS”, br. 24/2001, 80/2002, 80/2002 – dr. zakon, 135/2004, 62/2006, 65/2006 – ispr., 31/2009, 44/2009, 18/2010, 50/2011, 91/2011 – odluka US, 7/2012 – usklađeni din. izn., 93/2012, 114/2012 – odluka US, 8/2013 – usklađeni din. izn., 47/2013, 48/2013 – ispr., 108/2013, 6/2014 – usklađeni din. izn., 57/2014, 68/2014 – dr. zakon, 5/2015 – usklađeni din. izn., 112/2015, 5/2016 – usklađeni din. izn. i 7/2017 – usklađeni din. izn.) član 72. [2] Zakon o porezu na dohodak građana (“Sl. glasnik RS”, br. 24/2001, 80/2002, 80/2002 – dr. zakon, 135/2004, 62/2006, 65/2006 – ispr., 31/2009, 44/2009, 18/2010, 50/2011, 91/2011 – odluka US, 7/2012 – usklađeni din. izn., 93/2012, 114/2012 – odluka US, 8/2013 – usklađeni din. izn., 47/2013, 48/2013 – ispr., 108/2013, 6/2014 – usklađeni din. izn., 57/2014, 68/2014 – dr. zakon, 5/2015 – usklađeni din. izn., 112/2015, 5/2016 – usklađeni din. izn. i 7/2017 – usklađeni din. izn.) član 72a. AUTOR TEKSTA: Jovana Joksimović, advokatski pripravnik *Napomena: Tekstovi u okviru Projekta Law bloggers / Pravni blogeri priredjeni su u vidu stručnih radova i predstavljaju vrstu pisanog rada koji sadrži korisne priloge iz domena određene struke. Stručni rad ne mora biti izvorno istraživanje i ne mora sadržati nove, originalne naučne spoznaje i rezultate. Njegova osnovna svrha sastoji se u prikupljanju i tumačenju već poznatih činjenica, informacija, stavova i teorija, na način koji doprinosi širenju naučnih spoznaja, razvijanju novih pristupa u interpretaciji i primeni postojećih naučnih rezultata i prilagođavanju tih rezultata potrebama savremene teorije i prakse. Udruženje Nomotehnički Centar iz Beograda,  ne odgovara za tumačenje prikupljenjih činjenica, informacija, stavova i teorija u autorskom radu, svaki autor odgovara za tačnost informacija u svom radu. Svako kopiranje, umnožavanje, objavljivanje i distribuiranje celine ili delova teksta predstavlja povredu autorskog prava i krivično delo (shodno odredbama Zakona o autorskom i srodnim pravima i  Krivičnog zakonika). Korišćenje delova teksta dozvoljeno je shodno autorskom pravu i uz saglasnost Udruženja Nomotehnički Centar kao i autora: Jovana Joksimović, advokatski pripravnik. ODRICANJE OD ODGOVORNOSTI – Sadržaj internet mesta služi u informativne i edukativne svrhe. Odgovarajući pravni instrumenti imaju prednost u odnosu na informacije sadržane na internet prezentaciji.