SVE ŠTO TREBA DA ZNATE O KUPOPRODAJI NEPOKRETNOSTI

Predmet kupoprodaje
Predmet Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti može biti bilo koja nepokretnost koja se nalazi u pravnom prometu, kao što je kuća, stan, poslovni prostor, parcela. U pravnom smislu, Ugovorom o kupoprodaji prenose se subjektivna prava, pa kada kažemo da se neka stvar nalazi u prometu, to u pravnom smislu znači da je u prometu pravo svojine na toj stvari. Kada govorimo o stvarima van prometa, kao što su stvari u opštoj upotrebi, javna dobra, parkovi, ulice i slično, radi se o stvarima na kojima u građanskopravnom smislu postoji neprenosivo pravo svojine, pa takve stavi ne mogu biti predmet kupoprodaje.

Da bi bilo koji ugovor, pa i Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, proizvodio pravno dejstvo, potrebno je da postoji saglasnost ugovornih strana o bitnim elementima ugovora. Bitni elementi Ugovora o prodaji, shodno Zakonu o obligacionim odnosima, su stvar i cena. Dakle, pored navođenja identifikacionih podataka ugovornih strana, prodavac i kupac moraju u Ugovoru precizirati nepokretnost koja je predmet kupoprodaje (da li je u pitanju kuća, stan, garaža, moraju navesti površinu, strukturu, sprat, adresu, katastarsku parcelu, broj lista nepokretnosti…) i odrediti cenu i dinamiku isplate. Zakon o obligacionim odnosima propisuje da ako Ugovorom o prodaji cena nije određena, a ni ugovor ne sadrži dovoljno podataka pomoću kojih bi ona mogla da se odredi, ugovor nema pravno dejstvo. Međutim, kada je reč o Ugovoru o prodaji koji se zaključuje u privredi, a cena u njemu nije određena, niti ugovor sadrži dovoljno podataka pomoću kojih bi se mogla odrediti, kupac je dužan da plati cenu koju je prodavac redovno naplaćivao u vreme zaključenja ugovora, a u nedostatku takve cene, dužan je platiti razumnu cenu.[1] Strane ugovorom često regulišu i različita druga pitanja, kao što je pitanje plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava ili zaštita od evikcije, ali s obzirom da Zakon o obligacionim odnosima detaljno reguliše Ugovor o prodaji, za prodavca i kupca je bitno da jasno definišu stvar i cenu, dok će se na sva ostala pitanja koja nisu iscrpno regulisana ugovorom primenjivati zakonske odredbe.

Za prodavca i kupca nije dovoljno da jednostavno potpišu ugovor, jer da bi se na osnovu takvog ugovora izvršio upis prava svojine, neophodno je da ugovor bude overen od strane nadležnog organa overe, što će mu dati snagu javne isprave i omogućiti najpotpuniju zaštitu kupca. Solemnizaciju[2] (overu) Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti vrši Javni beležnik (notar), čija se nadležnost određuje prema opštini na čijoj teritoriji se nepokretnost nalazi. U tom slučaju, Javni beležnik sastavlja javnobeležnički zapis, koji predstavlja sastavni deo ugovora i daje mu punu pravnu snagu, pa se na osnovu takvog ugovora može izvršiti upis prava svojine u javne knjige (uknjižba).

Da bi kupac stekao pravo svojine na nepokretnosti koja je predmet kupoprodaje, nije dovoljno da ugovor bude potpisan i overen od strane Javnog beležnika. Bez upisa prava svojine u javne knjige – Katastar nepokretnosti, kupac ima samo obligacioni zahtev prema svom predhodniku da mu omogući upis prava svojine. Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa propisuje da se na osnovu pravnog posla pravo svojine na nepokretnosti stiče upisom u javnu knjigu ili na drugi odgovarajući način određen zakonom,[3] što znači da upis prava svojine u javnu knjigu ima konstitutivni karakter i predstavlja zakonski način sticanja prva svojine na nepokretnostima. Praktično, samim zaključenjem ugovora i isplatom kupoprodajne cene, kupac postaje samo vanknjižni vlasnik nepokretnosti, ali da bi stekao apsolutno pravo svojine, potrebno je da izvrši upis prava svojine u javne knjige – Katastar nepokretnosti. U tom smislu, neophodno je da prodavac da kupcu tzv. calausula intabulandi – neopoziva i bezuslovna saglasnost koju prodavac daje kupcu, na osnovu koje se kupac može uknjižiti u Katastru nepokretnosti kao novi vlasnik nepokretnosti koja je predmet ugovora, bez posebne saglasnosti i prisustva prodavca. Clausula intabulandi može biti sastavni deo ugovora, a može biti data i kao posebna izjava, koja se takođe overava od strane nadležnog Javnog beležnika. Uknjižba se vrši na osnovu Zhateva za upis prava svojine koji se podnosi Službi za katastar nepokretnosti, čija se nadležnost određuje prema opštini na čijoj teritoriji se nepokretnost nalazi. Uz Zahtev za upis prava svojine prilaže se i prateća dokumentacija koja dokazuje vlasništvo, odnosno, Ugovor o kupoprodaji sa clausula intabulandi overen od strane notara sa potvrdom o isplati kupoprodajne cene u celosti, (napomena: to može biti i bilo koji drugi osnov podoban za sticanje prava svojine, kao što je npr. rešenje o nasleđivanju, presuda kojom se utvrđuje pravo svojine), kao i dokaz o uplati republičke administrativne takse i takse za uslugu.

Kod uknjižbe prava svojine razlikujemo dve situacije:

• Prodavac je uknjižen kao vlasnik nepokretnosti koja je predmet ugovora:

U ovom slučaju, sve što je potrebno za uknjižbu jeste da kupac dostavi nadležnoj Službi za katastar nepokretnosti Zahtev za upis prava svojine, Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti sa clasula intabulandi, overen od strane nadležnog notara dokaz o isplati kupoprodajne cene u celosti (osim kada je u samom ugovoru konstatovano da je cena u potpunosti isplaćena), kao i dokaz o uplati takse. [4]

• Kada prodavac nije uknjižen kao vlasnik nepokretnosti koja je predmet ugovora:

U ovom slučaju, neophodno je dokazati pravni kontinuitet između lica koje je upisano kao vlasnik nepokretnosti i kupca koji podnosi zahtev za upis prava svojine. Dakle, potrebno je da kupac uz Zahtev za upis prava svojine, dostavi sve ugovore o kupoprodaji/otkupu/poklonu kojim je prodavac stekao nepokretnost od lica koje je uknjiženo kao vlasnik sa clausula intabulandi, sve dokaze o isplati kupoprodajne cene za pravne predhodnike, kao i dokaze o uplati takse. Javni beležnik može da sprovede postupak solemnizacije ugovora koji se odnosi na prodaju nepokretnosti kada je prodavac vanknjižni vlasnik, ako se svojstvo prodavca dokazuje ispravama koje predstavaljaju osnov za sticanje prava svojine i koje su u formalnom i sadržinskom smislu sačinjene u skladu sa zakonom, bez obzira na činjenicu što prodavac u katastru nepokretnosti nije uknjižen kao vlasnik nepokretnosti.[5]Tek kada nadležna Služba za katastar nepokretnosti Republičkog geodetskog zavoda donese Rešenje o uknjižbi i takvo rešenje postane pravnosnažno, kupac stiče svojine nad predmetnom nepokretnošću, kao apsolutno pravo, koje se više ne može osporavati.

Na osnovu Zakona o porezima na imovinu, obveznik poreza na prenos apsolutnih prava je prodavac, a ako se kupac ugovorom obavezao da plati porez, on je solidarno odgovoran za plaćanje poreza, što znači da Poreska uprava i njega može obavezati da plati porez. U praksi ugovorne strane redovno regulišu da troškove oko poreza na prenos asolutnih prava snosi kupac. U tom slučaju, potrebno je da se Poreskoj upravi na čijoj teritoriji se nalazi nepokretnost podnese poreska prijava na obrascu PPI-4, koja se popunjava podacima prodavca. Uz prijavu je potrebno priložiti fotokopiju Ugovora o kupoprodaji, predhodni osnov sticanja, potvrdu o isplati cene i fotokopiju lične karte prodavca i kupca (pojedine poreske uprave traže na uvid original kupoprodajnog ugovora i list nepokretnosti). Plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava nje uslov za uknjižbu prava svojine.

Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa propisuje da strana fizička i pravna lica koja obavljaju delatnost u našoj zemlji mogu pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na nepokretnostima koje su im neophodne za obavljanje te delatnosti, [6] a strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i domaći državljanin. [7] Strano fizičko ili pravno lice ne može steći pravo svojine na poljoprivrednom zemljištu. [8]

---

Izvori:

[3]  www.rgz.gov.rs

[1] Član 462 Zakona o obligacionim odnosima (“Sl. list SFRJ”, br. 29/78, 39/85, 45/89 – odluka USJ i 57/89, “Sl. list SRJ”, br. 31/93 i “Sl. list SCG”, br. 1/2003 – Ustavna povelja); Razumna cena podrazumeva tekuću cenu u vreme zaključenja ugovora, a ako se ona ne može utvrditi, onda razumnu cenu utvrđuje sud prema okolnostima slučaja;

[2] Solemnizacija označava overu sadržine ugovora od strane nadležnog Javnog beležnika u formi javnobeležničkog zapisa, koja takvom ugovoru kao privatnoj ispravi daje snagu javne isprave;

[3] Član 33 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa (“Sl. list SFRJ”, br. 6/80 i 36/90, “Sl. list SRJ”, br. 29/96 i “Sl. glasnik RS”, br. 115/2005 – dr. zakon)

[4] Forma Zahteva za upis prava svojine i instrukcije za plaćanju taksi za uknjižbu mogu se pronaći na sajtu bilo koje Službe zakatastar nepokretnosti Republičkog geodetskog zavoda;

[5] U tom slučaju, javni beležnik je dužan da utvrdi pravni kontinuitet do prodavca i da prilikom solemnizacije tog ugovora upozori stranke na činjenicu da je prodavac vanknjižni vlasnik nepokretnosti i da sve dok kupac ne upiše svoje pravo svojine u nadležni katastar nepokretnosti, ima isključivo obligacioni zahtev prema svom pravnom prethodniku da mu omogući upis prava svojine;

[6] Član 82a stav 1 Zakona o o osnovama svojinskopravnih odnosa (“Sl. list SFRJ”, br. 6/80 i 36/90, “Sl. list SRJ”, br. 29/96 i “Sl. glasnik RS”, br. 115/2005 – dr. zakon)

[7] Član 82a stav 2 Zakona o o osnovama svojinskopravnih odnosa (“Sl. list SFRJ”, br. 6/80 i 36/90, “Sl. list SRJ”, br. 29/96 i “Sl. glasnik RS”, br. 115/2005 – dr. zakon)

[8] Član 82b  Zakona o o osnovama svojinskopravnih odnosa (“Sl. list SFRJ”, br. 6/80 i 36/90, “Sl. list SRJ”, br. 29/96 i “Sl. glasnik RS”, br. 115/2005 – dr. zakon)

---

PRATITE NAS NA INSTAGRAMU: kliknite ovde.
PRATITE NAS NA FACEBOOK-U: kliknite ovde.

---

Autor teksta:

*Napomena: Tekstovi u okviru projekta, priredjeni su u vidu stručnih radova i predstavljaju vrstu pisanog rada koji sadrži korisne priloge iz domena određene struke. Stručni rad ne mora biti izvorno istraživanje i ne mora sadržati nove, originalne naučne spoznaje i rezultate. Njegova osnovna svrha sastoji se u prikupljanju i tumačenju već poznatih činjenica, informacija, stavova i teorija, na način koji doprinosi širenju naučnih spoznaja, razvijanju novih pristupa u interpretaciji i primeni postojećih naučnih rezultata i prilagođavanju tih rezultata potrebama savremene teorije i prakse. Udruženje Nomotehnički Centar iz Beograda, ne odgovara za tumačenje prikupljenjih činjenica, informacija, stavova i teorija u autorskom radu, svaki autor odgovara za tačnost informacija u svom radu.

Svako kopiranje, umnožavanje, objavljivanje i distribuiranje celine ili delova teksta predstavlja povredu autorskog prava i krivično delo (shodno odredbama Zakona o autorskom i srodnim pravima i Krivičnog zakonika).

Korišćenje delova teksta dozvoljeno je shodno autorskom pravu i uz saglasnost Udruženja Nomotehnički Centar kao i autora: Snežana Andrejević.

ODRICANJE OD ODGOVORNOSTI – Sadržaj internet mesta služi u informativne i edukativne svrhe. Odgovarajući pravni instrumenti imaju prednost u odnosu na informacije sadržane na internet prezentaciji. Udruženje Nomotehnički Centar iz Beograda ne prihvata odgovornost za bilo kakvu upotrebu infromacija sadržanih na internet prezentaciji.