Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada („Sl. glasnik RS“, br.104/2016) je regulisano: 1)upravljanje zgradom, 2)korišćenje i održavanje zgrade, zajedničkih i posebnih delova zgrade, 3)postupak iseljenja i preseljenja, 4)stambena podrška, 5)registri i evidencije,6)održivi razvoj stanovanja, 7)nadzor nad primenom odredaba ovog zakona i dr.pitanja koja su važna za stambenu politiku.
Zakonom je strogo definisan pojam zgrade kao objekta sa krovom i spoljnim zidovima, koja je izgrađena kao samostalna upotrebna celina koja pruža zaštitu od vremenskih i spoljnih uticaja,a namenjena je prvenstveno za stanovanje, ali i za obavljanje nekih delatnosti.Pod stambenom zgradom se smatra zgrada namenjena za stanovanje i koristi se za tu namenu,a sastoji se od najmanje tri stana. Stan predstavlja poseban deo zgrade koji čini funkcionalnu celinu.Sastoji se od jedne ili više prostorija namenjenih za stanovanje i ima zaseban ulaz. Pod zajedničkim delovima zgrade se podrazumevaju delovi zgrade koji služe za korišćenje posebnih ili samostalnih delova zgrade,odn.zgrade kao celine,kao što su između ostalih:zajednički prostori (stepenište, ulazni prostori, zajednički hodnik, tavanski prostor, podrum i dr.), zajednički građevinski elementi(temelji,noseći zidovi, međuspratne i dr.konstrukcije, izolacija i završna obrada zida prema spoljašnjem prostoru ili prema zajedničkom delu zgrade, krov, dimnjaci i dr.), kao i zajedničke instalacije, oprema i uređaji (unutrašnje električne, vodovodne i kanalizacione, gasovodne i toplovodne instalacije, lift, gromobrani, aparati za gašenje, otkrvanje i javljanje požara, telefonske instalacije i svi komunalni priključci koji su namenjeni zajedničkom korišćenju i dr.), ako ne predstavljaju sastavni deo samostalnog dela zgrade i ne čine sastavni deo posebnog dela zgrade, odn. ne predstavljaju deo instalacija, opreme i uređaja koji isključivo služi jednom posebnom delu.
Pri sticanju prava svojine na posebnom delu zgrade stiče se i:1)pravo svojine nad zajedničkim delovima zgrade;2)pravo učešća u upravljanju stambenom zajednicom i 3)pravo susvojine na zemljištu na kome je zgrada izgrađena, odn. koje služi za redovnu upotrebu zgrade. Neka od prava vlasnika posebnog dela zgrade:1)isključivo vršenje svojinskih ovlašćenja na svom posebnom delu zgrade;2)vršenje popravki ili dr.radova na zajedničkim delovima zgrade koje su neophodne radi otklanjanja opasnosti od prouzrokovanja štete na posebnom delu koji mu pripada ako to blagovremeno ne učini lice koje je dužno da izvrši popravku;3)pravo menjanja odnosno adaptiranja svog posebnog dela u skladu sa zakonom, ali bez zadiranja u posebne delove zgrade dr. vlasnika posebnih delova, zajedničke delove zgrade, odnosno samostalne delove zgrade, izuzev ako poseduje ovlašćenje za takve radnje.Obaveze vlasnika posebnih i samostalnih delova zgrade između ostalih su:1)da ne ometa korišćenje drugih delova zgrade upotrebom, odnosno korišćenjem svog posebnog, odnosno samostalnog dela zgrade;2)održavanje svog posebnog odnosno samostalnog dela zgrade u stanju kojim se ne otežava, ne onemogućava i ne remeti uobičajena upotreba ostalih delova zgrade;3)dozvola prolaska kroz poseban odnosno samostalni deo zgrade ili njegova upotreba na drugi primeren način ako je to nužno za popravku, odnosno održavanje drugog dela zgrade ili ispunjenje druge zakonske obaveze i dr.Vršenje poslova u okviru upravljanja zgradom može se poveriti vlasniku zgrade bilo koje namene u kojima je jedno lice isključivi vlasnik svih delova zgrade, vlasniku posebnih delova za porodične kuće, stambenoj zajednici preko njenih organa ili profesionalnom upravniku kome su povereni poslovi upravljanja u stambenoj zgradi koja ima zajedničke delove zgrade i najmanje dva posebna dela čiji su vlasnici različita lica. Stambena zajednica ima status pravnog lica i upisuje se u registar stambenih zajednica.Status pravnog lica stiče trenutkom kada najmanje dva lica postanu vlasnici dva posebna dela i čine je svi vlasnici posebnih delova stambene, odn. stambeno-poslovne zgrade. Stambena zajednica ima svoj matični broj, PIB i tekući račun. Poslove upravljanja zgradom u stambeno-poslovnim zgradama vrše svi vlasnici posebnih delova zgrade.Registar stambenih zajednica vodi jedinica lokalne samouprave i organizuje njegov rad prema svojoj teritorijalnoj nadležnosti i u skladu sa svojim ovlašćenjima.Upravnik ili drugo zakonom ovlašćeno lice može pokrenuti postupak registracije podnošenjem prijave Registru, a može se pokrenuti i po službenoj dužnosti.
Skupština i upravnik su obavezni organi stambene zajednice.U roku od 60 dana od dana sticanja svojstva pravnog lica stambena zajednica mora održati prvu sednicu skupštine na kojoj se bira upravnik, a saziva je lice koje je do donošenja ovog zakona vršilo dužnost predsednika skupštine zgrade, odn. saveta zgrade, a ako takvog lica nema,bilo koji vlasnik posebnog dela zgrade. Upravnik ili lice ovlašćeno odlukom stambene zajednice ima obavezu da podnese prijavu za upis stambene zajednice, upis ili promenu upravnika, odn. registraciju promene dr. podataka koji se registruju i objavljuju u Registru stambenih zajednica, u roku od 15 dana od dana održavanja sednice skupštine, odn. nastanka promene. Skupštinu stambene zajednice čine svi vlasnici posebnih delova.Upravnik predsedava skupštinom i obavezan je da prisustvuje svakoj sednici skupštine koju on zakazuje i to najmanje dva puta godišnje. Izuzetno, inicijativu za zakazivanje sednice skupštine može podneti i svaki vlasnik posebnog dela. Ako je upravnik ne zakaže u roku od deset dana, vlasnik posebnog dela je može sam zakazati, o čemu je dužan obavezno obavestiti upravnika. Skupština stambene zajednice između ostalih ima sl.dužnosti: 1) biranje i razrešenje upravnika, 2) izbor profesionalnog upravnika, 3) donošenje odluke o preduzimanju radova na zajedničkim delovima zgrade,5) donošenje odluke o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, 6) usvajanje izveštaja o radu upravnika, odn.profesionalnog upravnika, koji sadrži realizovane aktivnosti u odnosu na planirane,kao i sredstva koja su iskorišćena za realizaciju svake od aktivnosti. Svaki vlasnik posebnog dela ima jedan glas u skupštini stambene zajednice.Odluke se donose na skupštini stambene zajednice običnom većinom glasova prisutnih članova koji imaju pravo glasa po odr.pitanju. Izuzetno za donošenje odluke o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, izboru profesionalnog upravnika i kreditnom zaduživanju stambene zajednice skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova. Sve odluke skupštine stambene zajednice moraju se uneti u zapisnik koji vodi upravnik i mora ga potpisati, kao i sva lica koja su učestvovala u radu sednice skupštine. Skupština stambene zajednice bira upravnika iz redova članova skupštine stambene zajednice, koji se upisuje u Registar stambenih zajednica. Mandat upravnika traje četiri godine i po isteku ovog vremena može biti ponovo biran. Ako po isteku njegovog mandata nije izabran novi upravnik, on je dužan da vrši ovu funkciju još 30 dana od isteka mandata. Mandat mu može prestati i ostavkom i razrešenjem.Ukoliko skupština stambene zajednice ne izabere novog upravnika u roku od 30 dana od dana kada je stambena zajednica ostala bez upravnika iz bilo kog razloga, svaki vlasnik posebnog dela ima pravo da zahteva pokretanje postupka pred nadležnim organom jedinice lokalne samouprave za imenovanje profesionalnog upravnika. Neke od bitnih dužnosti upravnika su: 1)zastupanje i predstavljanje stambene zajednice;2)podnošenje prijave za upis stambene zajednice u Registar stambenih zajednica; 3)vođenje evidencije o vlasnicima posebnih delova, vlasnicima samostalnih delova i licima kojima su zajednički ili posebni delovi zgrade izdati u zakup odn. na korišćenje po dr. osnovu (za fizička lica ime, prezime i JMBG,a za pravna lica poslovno ima, adresa sedišta i matični broj);4) izvršavanje odluka stambene zajednice;5)organizovanje radova hitnih intervencija;6)podnošenje skupštini stambene zajednice izveštaj o radu koji sadrži prikaz ukupnih prihoda i rashoda stambene zajednice, realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane i iskorišćenim sredstvima za realizaciju svake od aktivnosti.Privredna društva ili preduzetnici (organizator profesionalnog upravljanja) mogu se baviti poslovima profesionalnog upravljanja angažovanjem lica koje ispunjava uslove za profesionalnog upravnika.Organizator profesionalnog upravljanja može se baviti poslovima profesionalnog upravljanja pod uslovom da ima najmanje jedno lice u radnom odnosu na neodređeno vreme sa punim radnim vremenom koje je upisano u registar profesionalnih upravnika koji vodi Privredna komora Srbije. Profesionalni upravnik može biti fizičko lice koje ima najmanje srednje obrazovanje u četvorogodišnjem trajanju,položen ispit za profesionalnog upravnika i stečenu licencu i upisan je u registar koji vodi Privredna komora Srbije.Ne sme biti osuđivan pravosnažnom odlukom na kaznu zatvora za krivično delo koje ga čini nedostojnim ili nepodobnim za obavljanje poslova profesionalnog upravnika. Kako bi dobio licencu ili obnovio licencu,licencirani profesionalni upravnik je dužan da zaključi ugovor o osiguranju od profesionalne odgovornosti sa godišnjom sumom osiguranja na najmanje 10.000 evra u dinarskoj protivvrednosti i periodom važenja od najmanje tri godine i da primerak navedenog ugovora dostavi Privrednoj komori Srbije uz dokumentaciju potrebnu za dobijanje, odnosno obnavljanje licence.Profesionalni upravnik je dužan da vrši poslove iz nadležnosti upravnika zgrade, kao i da podnese izveštaj o svom radu stambenoj zajednici najmanje dva puta godišnje ako drugačije nije ugovoreno.On odgovara stambenoj zajednici za štetu koju ona trpi zbog njegovih propusta u radu, kao i svakom vlasniku posebnog, odn. samostalnog dela ukoliko zbog propusta u njegovom radu pretrpe štetu na svom posebnom, odn.samostalnom delu.Ima pravo na naknadu čija se visina određuje ugovorom o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja.U slučaju sprečenosti za rad ili odsustva, profesionalni upravnik može izdati drugom licu koje ima licencu za obavljanje poslova profesionalnog upravnika punomoćje za preduzimanje hitnih i neodložnih poslova, koje mora biti overeno.Poslovi upravljanja mogu biti povereni profesionalnom upravniku odlukom stambene zajednice ili odlukom nadležnog organa jedinice lokalne samouprave.Poslovi upravljanja poveravaju se profesionalnom upravniku zaključenjem ugovora između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja, u pisanoj formi na određeno ili neodređeno vreme. Postupak uvođenja prinudne uprave imenovanjem profesionalnog upravnika pokreće se podnošenjem prijave nadležnog inspektora ili vlasnika posebnog dela, a vodi ga nadležna opštinska, odn.gradska uprava, koja rešenjem imenuje profesionalnog upravnika sa liste koja se vodi u registru profesionalnih upravnika.Jedan od razloga za uvođenje prinudne uprave je da po isteku ili prestanku mandata iz bilo kog razloga nije izabran novi upravnik.Profesionalni upravnik je dužan da vrši poslove upravljanja sve dok stambena zajednica ne donese odluku o izboru upravnika ili dok ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju.
Skupština ili savet zgrade koji su formirani u skladu sa propisima koji su važili do stupanja na snagu ovog zakona, odn. vlasnici posebnih delova zgrade u kojoj nije formirana skupština ili savet zgrade, dužni su da u roku od 6 meseci od dana početka rada Registra izvrše registraciju stambene zajednice.
Literatura i izvori
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, („Sl. glasnik RS“, br.104/2016)
http://paragraf.rs/propisi/zakon_o_stanovanju_i_odrzavanju_zgrada.html
AUTOR TEKSTA: Dubravka Savić.
*Napomena: Tekstovi u okviru Projekta Law bloggers / Pravni blogeri priredjeni su u vidu stručnih radova i predstavljaju vrstu pisanog rada koji sadrži korisne priloge iz domena određene struke. Stručni rad ne mora biti izvorno istraživanje i ne mora sadržati nove, originalne naučne spoznaje i rezultate. Njegova osnovna svrha sastoji se u prikupljanju i tumačenju već poznatih činjenica, informacija, stavova i teorija, na način koji doprinosi širenju naučnih spoznaja, razvijanju novih pristupa u interpretaciji i primeni postojećih naučnih rezultata i prilagođavanju tih rezultata potrebama savremene teorije i prakse. Udruženje Nomotehnički Centar iz Beograda, ne odgovara za tumačenje prikupljenjih činjenica, informacija, stavova i teorija u autorskom radu, svaki autor odgovara za tačnost informacija u svom radu.
Svako kopiranje, umnožavanje, objavljivanje i distribuiranje celine ili delova teksta predstavlja povredu autorskog prava i krivično delo (shodno odredbama Zakona o autorskom i srodnim pravima i Krivičnog zakonika).
Korišćenje delova teksta dozvoljeno je shodno autorskom pravu i uz saglasnost Udruženja Nomotehnički Centar kao i autora: Dubravka Savić.
ODRICANJE OD ODGOVORNOSTI – Sadržaj internet mesta služi u informativne i edukativne svrhe. Odgovarajući pravni instrumenti imaju prednost u odnosu na informacije sadržane na internet prezentaciji. Udruženje Nomotehnički Centar iz Beograda ne prihvata odgovornost za bilo kakvu upotrebu infromacija sadržanih na internet prezentaciji.